[최경영의 경제쇼] 서영수ㅡ집값 하락시킬 확실한 방법있다!!(그런데 경기는 어떻게 되는거지?) 200814(금)

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KBS1 라디오
실업률은 올라가고 경제성장률은 마이너스인데 주식,부동산,자산시장 가격은 폭발적으로 상승하는
지금의 상황은 코로나19 이후에 전세계적으로 돈이 엄청나게 많이 풀리면서 경제가 V자 급반등을
할것이냐 아니면 L자로 개인 침체 시기를 보낼것이냐에 대해서 논란이 참 많았습니다. 그런데 지금
나타나는 현상을 놓고 보면 V자도 L자도 아닌 K, 코리아 k. 그러니까 경기가 확 꺾인 이후에 어떤
계층은 다시 V자로 나타나고 어떤계층은 계속 밑으로 하향하는 그런 상황이 될 것 같습니다.
그러나 일부 이후에도 불평등 양극화의 본질은 사라지지 않고 가속화되고 있다는 말이죠. 오늘자 워싱턴
포스트에 나온 미국 윌리암 앤 메리 대학의 피터 애트워터 교수의 시작입니다.
안녕하십니까. 세상에 이익이 되는 방송 최경영의 경제쇼 출발합니다. 저는 진실탐사 엔터테이너 최경영입니다.
유튜브 오늘도 함께 갑시다. 경제방송 아무거나 들으면 큰일납니다. 듣고 또 들어도 탈이 나지 않는
최경영의 경제쇼. 예. 오늘 한 여론조사 기관의 발표를 보면 국민들 10명중 6명이상이 문재인정부의

부동산 정책에 대해서 부정적인 평가를 하고 있는것으로 나타났습니다. 최고의 민생과제이자 최대난제가

된 부동산대책. 역대정부들 역시 부동산 문제는 언제나 뜨거운 감자였는데요. 그럼 과연 지난 20여년간

정부의 부동산 정책은 어땠었는지 이걸 통해서 우리는 뭐 배울점이 없을지 키움증권 서용수 이사님

오래간만에 모시고 함께 이야기 나눠보겠습니다.

안녕하세요.안녕하세요. 예

방금 제가 피터 에트워터교수의 진단을 말씀을 드렸는데 사실은 이 교수님 뿐만이 아니고 많은 경제지

들에서 지금 이 이상한 현상이 있어요. 비슷하게 지금 진단하고 있는것 같습니다. 양극화가 더 가속화

되고 부자들이 더 부자가 되는 세상이 코로나19 이후에도 오고 있다. 근데 부동산 시장에서도 약간 좀

그런거 같아가지고. 예. 제2의 그렇죠. 무주택자들은 더 지금 힘들어졌고 가지고 있는 사람들은 특히

다주택자들 같은 경우는 더 좋아졌고. 예. 그 상황이 되고 있는데 이게 지금 새로 보고서를 키움증권에서

크게 내셔서 사실 그거때문에 모셨어요. 예. 부동산정책을 통해 본 부동산 금융 시장 전망 그래서 8월10일

에 나온 보고선데. 예. 이제까지의 정보의 모든 부동산 정책을 아주 명확하게 그리고 현재 어떤 이게

합의가 있는지를 제시를 했어요. 그래서 이걸 좀 자세히 좀 들어보시면 상당히 시사점이 있을 것 같습니다.

그 말씀으로 매수. 그래서 우선은 시작하기에 앞서서 저희가 이제 원했던건 뭐냐면 어 시장에서 무언가

중요한 부분을 놓치고 있는 게 무엇인가. 예. 이거를 저흰 잡아줘도 이렇게 있구요. 어 그 부분에는 먼저

이제 역대의 정부의 정책에 공통적인 정책 특징들이 있습니다. 예. 정책은 이제 물론 참여정부와 문재인

정부는 집값을 안정하는 쪽이었구요. 이 2003년부터니까 김대중 정부때부터 2003년이면 참여정부때

넣어야 했습니다. 예. 그렇구요. 예 그리고 이제 mb정부와 김대중정부는 직감을 부양하는 쪽이에요.

그렇죠. 그러나 얘는 정책인데 이 정책의 방향은 크게 이제 세가지인데 첫번째로는 이제 세금 규제를

풀고 당기고 이런게 있겠죠. 세금이 있고요. 그 다음의 두번째는 공급이 있을테구요. 마지막으로 제일

중요한 사실상 정책의 키는. 예. 유동성이 있습니다. 우리와 사람들이 다 공급 공급 그러는데 소위

살림은 유동성, 이동성, 배동성 돈. 그렇죠. 경우에는 근데 유동성을 우리가 보통 일반 돈을 얘기하는데

사실은 유동성은 돈이 아니라요 대출입니다. 대출의 기본적으로 부동산 지분 어 자기돈보다는 대출

남의 돈에서 투자하는게 비중이 타 신던 없거든요. 그래서 지금 다 그렇죠. 그래서 성격자체가 우리가

조금 어렵게 들어가면 어려울 수도 있었는데 헤지펀드와 같은 성격을 갖고 있습니다. 어 그래. 예.

헤지펀드의 투자 순위를 결정짓는 가장 중요한 게 레버리지 한도와 금리입니다. 예. 다시 말해서 이

부동산을 투자할 때 가장 중요한 부분은 기대기 수익률도 중요하지만. 예. 얼만큼 레버리지를 일으켜서

같은 수익률에서 얼만큼 최종순위로 극대화 하냐 그깟 자기자본이라고 하는 것을 마치 그렇죠. 예 그러니까

자기 돈으로 1억만 투자했는데 남의 돈 전세금은 은행대출이 된거죠. 그걸 해와서 뭐 10억짜리 이를 샀다.

근데 그게 10억이 올랐다. 그럼 1억가지고 10억을 받았으니까. 10배가 되는거잖아요. 예. 따라서

앞의 기대수익률이 천만원이어도 얼마든지 레벨을 극대화해야하냐 여부에 따라서. 예. 그 수익이 달라지는

거죠. 아 이게 지 펀드의 기본적인 속성인데 이 속성을 사실 부동산 투자에도 상당부분 적용할 수 있다는

거에요. 그런 이유로. 예. 어. 보면은 경우에는 이 이동성 대출의 이양. 결국에는 이것을 결정짓는 게

뭐냐. 그렇다면 경우에는 기준 금리 인하 같은 통화 정책이 있을테구요. 미시적으로 당연히 이 한도를

결정짓는 ltv 그리고 다음에 dti, dsr. 예. dti와 dsr은 같은 개념인데요. 그렇죠. 예. dti는 이제

기본적으로 주택담보대출만 갖고 얘기하는거구요. 그렇죠. dsr 총 부채 상환 능력 비율은 이거는

이제 전체의 부채의 원리금을 감안하는 거에요. 이거 dsr 도입한다고 지난해 그랬었는데 이게 도입됐습니까?

2018년 913 대책때에.어. 이것을 도입을 했구요. 예. 상당히 성공적으로. 예. 결과가 나타났었습니다.

지금은 완전히 자리 잡았구요. 거꾸로 옵니다. 거꾸로 활용해 왜 저 유아무야 되있으니까. 예. 은행통해서

그렇죠. 그러면서 발상 어어 경우에는 dsr이 이게 왜 중요하냐하면 과거에는 dti였어요. 그래서

2003년, 2006년 이때 상대적으로 집값을 잘 잡았거든요. 예. 그때 효과적인 대책이 뭐였냐면 2003년에는

ltv였구요. 예. 2006년에 가서는 ltv가 완화되고 약간 정책이 완화되는 것 그런 상황에 집값이 오르다

보니까 그때 dti를 적극적으로 도입을 합니다. 근데 집 가격대비 대출을 해줬다가 그걸로도 앉아판되니까

소득대비 대출을 해준거죠. 예. 이렇게 규제를 했구요. 근데 그게 가능해요. 그게 먹혔던 가장 결정적인

것은 그 때는 전세가율이 낮았어요. 그리고 또 하나 주택담보대출 이외에 신용대출이나 전세자금대출같은

기타 대출이 별로 없었던 말, 없었던 상황이었습니다. 따라서 dti하나만 규제해도. 예. 실효성이 있었던

거에요. 그러니까 2003년부터 2007년까지 참여정부 때는. 그렇죠. 그때는 전세대출이라는게. 아. 그땐

진짜 전세대출 없었다 생각해보니까 이명박정부 때 그게 굉장히 활성화됐죠. 그때 집값 부양의

가장 결정적인 대책이 사실은 전세자금대출 전쟁이었어요. 아 그랬구나. 그때니까 전세자금대출이 없으니까

전세자금을 빌릴 필요도 없었고 그렇죠. 그래서 미국도 마찬가지잖아요. dti를 쓰는데 dsr을 쓰는 이유는

다른게 아닙니다. 주택담보대출 외에는 다른 대출로 집을 살 수가 없어요. 그러니까 세입자 입장에서도

전세자금대출을 받아서 일단 대출로 저금리니까. 예. 그야 대출로 전세를 살고. 그렇죠. 집주인도 갭투자를

하는 사람들은 전세금 플러스 일정한 은행대출로 받아서 또 집을 사고. 예. 근데 자기자본이 없어도 충분히

가능한 그런 상황이 2000년대 후반부터 쭉 지속됐던거군요. 그래서 아 mb정부, 박근혜 정부가 예. 박근혜

정부가 부동산 시장 부양에 성공했던 이유가. 음. 객관적으로 이제 음 박근혜 정부는 부동산 시장 활성화

정책을 통한 내놨으니까요. 예. 그 당시엔 아니였던 즉 핵심포인트가 뭐냐면 예 전세 가격을 올리는 대책

이에요. 아 전세가격 올리는 대책이었어요. 왜 그때는 그게 필요했습니까? 그래야 갭투자가 가능하거든요.

아 그렇구나. 예. 그러니까 전세대출을 해줘서. 그렇죠. 예. 해준거에요. 전세자금대출의 한도를 늘리고

음 그러면서 역대 가장 높은 전세 가격 상승률을 기록해야 박근혜 정부에서 그러면서 전세가율이 30%,40%

어떤때는 그게 70%까지 경기지역 올라오구요. 전세가율이라는건 매매가격대비 전세가 그렇죠. 그렇게 갭투자

를 하려면 음. 30% 현금만 지급되는거 아니에요. 아 그게 생각해보니깐 50%정도밖에 안될수 없는데 서울도

일반적으로 막 70%,80%까지 올라간게 최근 10년동안에 그렇게 되버린거군요. 예. 그게 결정적인겁니다.

그래서 집을 과거에는 투자보다는 그게 자기가 그냥 실소유개념으로 많이 사는데 무리하게 집을 샀던

사례가 많았는데. 예. 그 이후부터는 집을 하나 더 투자하는 일종의 진정한 투자가 본격적으로 진행이

된거에요. 이제 조금 좀 꽤 맞춰지는 것 같습니다. 그러니까 2015년부터 갭투자라는 그 단어가 생기기

시작한거죠. 그전엔 갭투자란 단어가 없었는데 왜냐면 갭투자가 불가능했으니까. 그렇지. 할수가 없었으니까

매매가격이 30%,40% 수준이면 자기 돈이 또 70%가 들어가야 되니까 개입이 아니죠. 그것은 거의 본질적으로

집 가격을 자기가 그대로 내고 들어가는 거잖아요. 와 그렇구나. 거기서 온 모든 문제가 시작이 되는거죠.

그런데 상황을 이제 문재인정부가 정확히 인지하지 못했던 것 같아요. 처음에 2017년에 그래서 2017년 8일

대책을 내놨는데 2017년 8일 대책의 핵심이 뭐냐면 이전으로 돌아가자는 거에요. 먼저 원인 2006년도로.아.

근데 금융환경이 달라진거죠. 매매가가 2006년 수준으로 돌아갔으면 좋겠다. 아니 그게 아니라. 저 규제의

방식이 규제 방식의 2006년수준으로 돌아가자. 예. ltv라든가 dtr이라든지 여러가지 이런 규제 방식을 그대로 2006년

식으로 적용했는데 시작한게 바뀌어버린거에요. 그렇게 해서는 안먹히는거에요. 그러니까 전세가는 이미

많이 높아져버리고 전세대출도 수백조원이 나가버린 상황입니다. 당시로부터 더이상 주택담보대출은 투자에

주요 레버리지 수단이 아니게 되버린거에요. 그래서. 음. 2017년부터 지금까지 계산해보면 대출 수중에

보면 전체대출의 순수 주택담보대출은 5% 밖에 안됩니다. 근데 정부는 계속 요것만 규제했던거에요. 어.

그니까 아무런 의미가 없는데 규제하고 있었던 거죠. 순수 주택담보대출은 전체 대출 5%밖에 안된 다음에

그러면 나머지 뭐 신용대출이라던지 이런걸로 전세자금대출해야지. 이런걸로 사실은 주택 하나를 더 산다든지

뭐 이렇게 된거에요. 그렇죠. 기본적으로 전세보증금을 이용한 투자가 이루어지는 것이기 때문에 자연스럽게

다른데서 얼마든지 대출만 언제 받을수만 있다라면 전세보증금, 전세자금대출 5억까지 가능하잖아요. 더

받아서 추가 더해서 투자가. 아. 자기는 전세로 살고 있지만 불안하니까 저쪽에 따라 집을 사놓자 이렇게

된거 아니에요. 그렇죠. 그렇게 될 수 있구요. 예. 집을 이제 갖고 있는데 집을 이제 전세를 주고요 다시

전세로 들어갑니다. 아 전세를 주고 전세로 들어가려고 하면 내가 전세보증금을 확보할 수 있잖아요. 그렇죠.

현재 이 새로 들어간 되는 전세자금대출 들어가면 되구요. 아 그러네요. 그러면은 일종의 내것이라고 하는데

그것들 뺄수가 있는거죠. 그거를 이용하게 되구요. 너희의 플러스 신용대출을 더하게 되면 음 쉽게 이제

집 투자 가능한거죠. 일종의 진정한 이제 투자 게임이 그때부터 시작된거에요. 그 이런 상황을 정부는

17년,18년 모르고 있었던거네요. 그때는 이제 막 인수위원회도 없었고. 예. 막 들어오는 초기 단계니까

그거를 이제 이해를 못했던거죠. 근데 계속 구멍이 나고 이상하게 가격은 오르니까 그리고 또하나 뭐가

있었냐 예 그때의 금리를 실제 인상을 했어요. 그래서 사실 정부의 부동산 정책 핵심이 금리인상이란

말이죠. 금리까지 인상을 했었어요. 어 근데 저희 차트에 한번 그래 놓은게 있는데 왜 나중에 보시면

포인트는 뭐냐면 어 2017년 81대책이 아니잖아요. 예. 그 당시에 어떤 이벤트가 있냐면 정부가 인터넷

전문 은행을 허용했잖아요. 카카오뱅크같은 은행을 만들었는데 카카오나 k뱅크같은 경우에는 주택담보대출

없이 신용대출밖에 할 수가 없었거든요. 예. 일반적으로 과거의 역대의 인제 금융의 확장 공연을 보면은

거의 대부분이 이제 은행을 추가로 허용해줄 때 이런 현상이 나타나 예. 특히 신용대출밖에 할 수 없으니까

예. 신용대출을 늘리게 늘리게 되죠. 음 근데 여기서 경쟁이 붙습니다. 예 새롭게 어 그러니까 너도 나도

이제 대출을 늘리게 되면서 인터넷 뱅킹이 또 한몫을 한거네요. 그러면서 대출의 한도가 중요합니다.

한도가 과거의 4000, 5000이 어떻게 이게 무려 최대 1억5천까지라는거에요. 아 그런 광고 봤어요. 네 저도

모바일에서 휴대폰에서 그런거 막 뜨더라구요. 그게 그거군요. 예. 어 해보니까 실제 집값과 실제 주택담보

대출은 역의 상관관계를 보이구요. 음. 집값과 신용대출이 정의 상관관계를 보입니다. 다시 한번 말씀해

주세요. 집값과 집값과 예. 정상적이라면 집값과 주택담보대출이 예. 정의 관계를 보여야 됩니다. 그래야

역의 관계를 보입니다. 오히려 차별담보 대책 대출은 줄어들고 집가격은 올라가고. 올라가구요. 예.

집값과 신용대출은 정의 관계를 보입니다. 그러니까 신용대출 때문에 집값이 올라버린거네요. 당연히 이제

아까 말한 전세가가 올라간데다가 신용 대출을 이용하고 이렇게 얘기하게 되면 아주 쉽게 투자가 가능해

지는거에요. 야 이걸 왜 이제야 이런 그 명확한 설명이 나오는지 참 안타깝습니다. 최은시님도 근데 왜

이런말은 언론에선 안해주나요? 언론도 아마 몰랐을까요? 지난해 가계부채보고 일행을 사실은 정리있었어요.

예. 아마 이제 많은 분들이 앓던 이가 빠졌는데 어쨌든 고부분이 이제 핵심포인트이구요. 그러다보니까

신용대출을 좀더 용이하게 이용할 수 있는 계층이 사시는분에 계층에 시는 지역 이쪽 이 상대적으로 집값이

나요. 올랐죠. 그래서 지역별 가격차 그때부터 본격적으로 나타나기 시작해요. 그렇군요. 예. 지금 현재

그러면 어느정도 정보가 굉장히 많이 구멍이라고 할 수 있는 빈틈이 많이 막았습니다. 그래서 이제 2018년

제913 대책을 얘기드리고 그 다음을 얘기를 해요. 2018년 913대책을 이제 내놓습니다. 1년만에 예. 913대책

꽤 성공한 대책이라고. 네. 그렇죠. 시장에서 그래서 그때. 그래서 내놓은 대책이 뭐냐면 dsr대책을 내놓은

겁니다. 아까 말씀. 예. dsr을 내놓은것은 이렇게 되면 이제 신용대출을 잡을 수가 있는거에요. 그 총부재

상환비율 총부채 신용대출도 이제 같이 포함시킨다는 것을 원리금을 그렇죠. 그래서 주택담보대출을 만기

30년이라 한다면 이를 원금과 이자를 나눠가지고 이제 일년에 낸 금액을 더하고 플러스 뭐 하냐하면 신용대출

도 원리금을 10년기준으로 나눠요. 그래서 편하기때문에 신용대출을 많이 쓰게 되면 dsr한도가 안나와요.

이자때문에 그 신용대출이든 주택담보대출이든 일정한 1개를 묶거나 버리는거죠. 그렇죠. 예. 그래서 개인이

쓸 수 있는 자기 신용 하에서 쓸수 있는 또는 주택담보대출까지 다 합해가지고 쓸 수 있는 그 대출액이

일정하게 제한되는 그렇죠. 근데 이제 안타까운 것은 어. 어쨌든 그래서 그 제도의 도입으로 그 다음부터

바로 신용대출이 줄어요. 주택담보대출하고 같이 -가 나오는거에요. 그 대출이 주니까 당연히 집값이

하락하는 그때 집값이 하락했어요. 그래서 주요 아파트들의 주 핵심이 let라든지 이런 고층아파트들이 10%

이상 빠졌구요. 재건축 아파트가 15%까지 빠진거에요. 아 핵심은 대출이었다. 그게 가능했던거에요.

예. 근데 왜 다시 옵니까. 예. 다시 또 과거로 들어갈께요. 그렇죠. 2003년도에 이제 참여정부에서. 예.

사실은 이제 역대 2000년 이후에 가장 집값이 많이 오른 시기는 노무현정부에서 두번째가 김대중정부에요.

IMF이후에 반등을 그때부터 많이 올랐거든요. 결국엔 그때도 집값을 올릴수 밖에 없었다. 이렇게 얘기할수

있는데 어쨌든 집값이 많이 오르게 된 결정적인 계기는 결국에는 정부가 경기부양에 등 규제완화정책으로

말이 많이 구했습니다. 이게 이제 내수부양 내수부양을 위해서는 경기부양을 위해서는 조금 집값을 어느정도

는 상승을 활용하는 이런 정책을 취했던거고 그 때문에 양도세도 있어요. 그러니까 예. ltv가 80%까지

갔습니다. 그런 상황에서 이제 참여정부가 들어오자마자 가장 그때 걱정했던게 가계부채 이슈였구요. 그렇습니다.

예. 카드사태할수 있던 상황이거든요. 그래서 아 2003년 카드사태. 예. 그래서 2003년 5월 그다음에 10월

이제 어 부동산 규제책을 내놓습니다. 그렇고 그리고 나서 2004년도에 집값이 떨어지는 거에요. 예.

근데 집값이 떨어지니까 집값과 항상 경기는 상통한단말이에요. 그렇죠. 집값이 떨어지니까 너무

떨어지는건 정부가 불안하지. 또 집값 떨어지니까 4세대 또 경기를 살려라는 요구가 굉장히 많은거죠.

그래서 어쩔수 없이 이현재 당시 부총리, 부총리의 경우에는 사실은 관계가 별로 없었는데 영입을 하고

그러면서 경기부양이 된거구요. 그래서 그때 2004년 8월과 11월 두차례에 금리인상이 낮아집니다.

야 어제도 정부와 언론의 그 데깔코마니에 관해서 이야기를 했는데 문재인정부만 오면 정부의 오늘은 아주

또 비슷한 이야기가 나올 것 같은데요. 2018년 그래서 9월 13일에 괜찮은 구입산 정책을 내놔서 정작

집값을 잡았어요. 집값을 잡았는데 그리고 또 비슷한 경기부양의 어떤 욕구 그 다음의 언론의 비판 이런게

나왔다는거죠. 예. 근데 그리고 이제 주택임대사업자 제도가 이제 아시잖아요. 만기 팔을 받는게 그

대책은 기본적으로 집값이 떨어진다는 가정하에서 나온 대책이에요. 그러니까 틀을 만들때에 배틀 만들때

집값을 떨어뜨린 다음 제가 보기에는 30%중 생각했던 것 같아요. 그게 2017년 12월에 이번정부 들어서

2018년 9월이었습니까? 예. 2018년 913대책때 임대사업자 대책은 2017년 12월1일에 시작해서 계속 했던

건데요. 어쨌든 기본적으로 정부의 정책은 집값을 떨어뜨리는 정책이었어요. 집값을 떨어뜨릴때 가장

피해를 적게 내는 방법은 거래를 줄이는거에요. 예. 그래서 거래량을 줄이게 하기 위한 방법 중의 하나가

주택임대사업자 되죠. 아. 계속 임대에만 주는. 그렇죠. 다 팔리겠습니다. 지금 팔기했기 때문에 이런식으로

했던 대책인데 그 다음에 이제 결국에는 뭐 아시다시피 일본 수출규제 그 당시 나오기 시작하는 그래서

한국이 수출이 망가지고 경제가 바닥난다라는 보수신문과 경제신문들의 굉장한 공격이 있었고 그런 컨센서스가

많았었던 분들이고 결국에는 그걸 집행하고 준비했고 집행했던 뭐 알다시피 인제 그때 김수현 청와대 정책

실장이 이걸 집행했는데 그분이 이제 물러나게 되는 거죠. 그러면서 그 다음에 그 정책의 수장인 제 경우에는

기재부처로 넘어가는 거죠. 기재부는 정책의 목표는 경기부양에 있거든요. 기재부는 그럼 그 다음부터는

이제 새로운 그림이 그려집니다. 2004년도에도 집값이 급등하게 되는데 집값이 안정된 이후에 부양을 하게

되면 주식도 마찬가지지만 급등하는 상이 나타나요. 예. 똑같습니다. 2010. 아. 2018년 9월 이후에 6개월간

집값이 하락세를 가다가 어찌보면 이제 에너지 측정 된거죠. 음. 그때 갑자기 정책이 바뀌어 버립니다.

그래서 기준금리를 두차례나 있잖아요. 예. 그리고 아까 중요하다 고 했던 dsr 사실상 완화되는 느낌. 예.

현장에서 제대로 시행이 안된다. 그렇겠죠. 그래야 대치중 드러났을테니까요. 그렇죠. 그러면 다시 대출이

급격히 늘어나면서 집값이 급등을 합니다. 그래서 상승속도가 2019년 하반기가 가장 큽니다. 예. 그렇군요.

거기다가 이제 최근에 코로나 19가 터지면서 어렵다고 어 손을 내미는 자영업 신용대출이던지 중소기업대출

이라던지 이런 것을 또 막을 수는 없었을거 아니에요. 그렇죠. 제가 지난번에 한번 나와서 이런 얘기를

했었잖아요. 예. 어 지금 집값이 빠지는데 그거를 적극적으로 하게 적극적으로 이용해라라고 말씀드렸잖아요.

예. 그래서 최근 교수님도 말씀하셨는데 집을 정부가 사줘야된다. 예. 2정도 제외된다고 말씀드렸잖아요.

집값하락을 두려워하지 말고 대신 집값을 부양하지 마라라고 말씀드렸잖아요. 제가 이제 이걸 걱정해서 하는

데 정부는 경기부양을 위해서 또 돈을 풀어서 집값을 올리는쪽으로 봤던거죠. 정부의 속마음은 액션 그 실제

행동은 왜 과거에 이런 이야기 있었죠. 왜 좌회전 깜빡이 켜고 우회전 한다 뭐 이런 이야기 있었는데 대출규제

하고 집값잡는다라고 여러가지로 언론했다라는 이야기를 하고 실제 속 마음은 그러면서도 경기는 좀 계속 잘

부양이 됐으면 살아났으면 하는 마음으로 또 다른 정책을 취했던 그런 측면이 있네요. 어쩔수가 없는게 이거를

이제 비판을 넘어서 현실을 좀 이제 인정을 해야되는게 내수경제에서 예를 들면 부동산과 관련된 종사자만

300만명이에요. 그래서 자영업이 이어서 두번째로 많거든요. 도소매 서비스, 음식, 숙박업보다 이제 그 다음으로

많은 비중을 차지하고 있고 사실 도소매 서비스, 음식, 숙박업도 사실은 보면은 이 부동산 경기에 굉장히

많이 민감한 영향을 받구요. 그리고 이거 왜잡을까요 tv나 가구나 어디서 살까요. 그것을 옮길때 집을 옮길때

사죠. 그러네요. 그리고 내수에는 이 부동산 경기가 너무너무 민감하게 영향을 받는거에요. 이거를 줄여야되는데

갈수록 다 늘어나 버린거죠. 아 그렇군. 그렇겠습니다. 어. 집값이 떨어졌을때 발생하는 여러가지의 경기침체

라든지 부작용을 이제 여러 측면에서 감당하기 어려운 것이 정부 입장에서 집값이 그래도 폭락하거나 이러면

도저히 받아들일 수 없는 그런 경제 상황이 온거네요. 그렇죠. 특히 기재부 입장에서 경기 부양과 어 부동산

시장 안정은 서로 상충되는 걸 두 가지 목표를 한꺼번에 해준다면 정부의 정책은 어쩔수 없이 애매모호한

정책이 나올수밖에 없는거구요. 근데 위의 핀셋정책이잖아요. 그러네요. 근데 이제 시장에는 그래도 집값

안정화를 계속하고 있다라는 그런 시그널은 계속 주고싶은거고 그렇죠 근데 시장의 진짜 선수들은 아니야

아니라고 이제 아니야 너희들의 속 마음은 꼭 그렇지는 않아. 뭐 이걸 알고 있는거고. 그렇죠. 그러니

지금까지 이제 온 겁니다. 허탈하네요. 미움님 오늘 내용 주옥같네요. 왜 이렇게 집값이 올랐나에 대해 제대로

알게 됐습니다. 이런 말씀이구요. 참 답이 없어 보이는데 하나씩 그럼 지금 현재 상황을 좀 짚어봤으면

좋겠습니다. 지금 현재 이제 그 2019년 제 기억의 한 가을 겨울 쯤에 최고점이었습니다. 문재인정부 초반부터

시작을 하자면 굉장히 급등을 해서 그 이후에 이제 코로나 이후에 좀 많이 떨어졌다가 지금 이제 다시 반등을

했는데 그 정도 수준까지는 아직 반등을 못했죠. 어떤 바로미터가 되는 아파트 단지들은 그러니까 12 16 대책이

서울 아파트 중심으로 어떻게 강남아파트 중심으로 규제 한거잖아요. 예 그래서 고것만 놓고 보면은 말씀하신게

맞는데 전체 중 범위를 확대해서까지 해봤는데 정책때문에 다른쪽이 많이 올랐어요. 그렇죠. 그래 그걸 뭐

수도권이라든지 이렇게 서울이라 확산해서 보면은 사실은 상당히 많이 올랐어요. 그러면 서민들은 더 힘들어

졌다는 이야기죠. 그렇죠. 그저 핵심 지역은 그냥 뭐 잘사는 사람들 집값만 올랐다면 그건 그 사람들의 리그

니까 사실 강남은 그렇게 언론에 많이 나온만큼 그렇게 신경쓸 필요 너무 없어요. 일반 서민들은 어떻게 보면.

그러니까 이제 배 아픈것과 배고픈것과의 문제입니다. 어떤걸 충족시켜야 정부가 어떤걸 충족시켜야 이들이

만족할 것인가. 이런 고민을 할수밖에 없는데 어쨌던 이제 여론은 배 아픈거를 충족시켜달라고 요구했던거고.

그렇죠. 결국엔 그게 다시 부메랑으로 와서 전반적인 주거비 상승 연결된 거기때문에 참 안타까운거죠. 그럼

금융적으로 봤을때는 지금의 정책은 빈틈이 다 메어져 있습니까? 어 아까 말씀드렸듯이 결국에는 근본적으로

집값이 안정화 되려면 dsr에 대한 규제를 더 확실히 해야된다. 이것만 엄격히 하면 됩니다. 아 그리고 원리금

분할상황 도입이 전제되야 되고요. 이 원리금 분할 상황에 대해서는 조금 이따가 결론 부분을 지금 말씀을

하시죠. 워낙 큰 문제라. 예. 그리고. 예. 중요한 것은 이제 전세 문젠데 아 지난번에 이제 결국에는 아 제가

문제 9월달에 이제 아 913 대책 이후에 정부가 지금 두차례나 있다고 했잖아요. 금리인하가 왜 이렇게 

임팩트가 컸냐 이거를 이해할텐데 지금은 대출 수요가 가장 많은게 전세자금대출이잖아요. 그렇죠. 전 금리를

낮추면 제일 먼저 떨어지는게 전세자금대출이에요. 어. 지금 그래서 대출 금리가 가장 싼게 2.1 이정도까지

떨어졌어요. 전세자금대출. 예. 그 5억을 받는 겁니다. 그 5억에 5억까지. 진짜 많네요. 예 이제 조금 더

올라갈 것 같긴 한데 최저를 말씀드린거구요. 어쨌든 좀더 올라가봐야 해요. 2.5의 3%일테니 이렇게 싼 금리로

뭐 많은 돈을 투자해 만들수 있으니까 당연히 그돈 가지고 좀 쉽게 투자 가능한거죠. 그 돈 가지고 주식투자를

한달치 그렇죠. 얼마든지 다른 걸 산다든지 사는건 근데 규제가 되지 않나요? 말씀드린 바와 같이 제가 이제

부동산 산건 부동산을 살때 전세자금대출은 기본적으로 이제 어. 집주인에게 다 돈을 송금해줍니다. 그렇죠.

예. 그러니까 표면적으로 내가 이 돈을 사용할 수가 없어요. 그렇죠. 근데 제가 말씀드렸잖아요. 아까 맨처음

말씀드렸을때 내가 집을 산단 말이에요. 제가 살지 않은 이걸 전세를 주면 전세 보증금을 받을 수가 있잖아요.

그렇죠. 그 돈가지고 무엇을 하든 상관이 없는거죠. 외국같은 경우도 이렇게 합니까? 기본적으로 외국은 전세

제도가 없으니까요. 전세제도가 없지만 만약에 주택담보대출이면 주택에 관해서만 뭘 해야된다든지 아니면

신용대출이면 신용과 관련된 또는 자영업대출이면 뭐 자영업사업과 관련된 그렇게 해서 뭐 딱 한정 지어서

어떻게 대출을 해주지 않습니까? 그렇죠. 기본적인 용도제한이 가장 중요한 이슈인데요. 그런 이유로 이제

주택담보대출의 경우에는 집을 살때는 에스크로계좌로 하게 되구요. 예. 그래서 현금이

예를 들어서 이제 다운 페이먼트라고 하죠. 계약금 30%만 내려고하면 이 돈이 어 신용대출이라든지 대출로

사용하지 않음을 입증 해야 되요. 내 계좌로 들어온게 아니고 에스크로 계좌로 들어가게 되는데. 그렇죠.

제3자입장에서. 근데 중요한 것은 그 돈이 예. 대출용도로 사용되면 안됩니다. 대출 용도로 받으면 안되는거죠.

그렇게 되면. 거기에 이제 주제당 대출을 받기 때문에 당연히 이 과정에서 그런 문제가 발생할 이슈가 없구요.

음. 또 그 대출의 또 한도를 결정짓는 게 핵심이 dsr이에요. 아까 유동성을 확실히 조절할 수 있는 어떤

용도 제한 장치들이 있는거에요. 그렇죠. 우리같은 경우는 이쪽돈을 가지고 저쪽에 좀 쓰고 뭐 이런것들이

왔다갔다 하는 그러니까 선진국 oecd국가들에 비유해보면 2014년5년이후에 대출 증가율을 비교해 보면

한국이 가장 높은 증가를 주거든요. 예. 가계의 대출 증가율이요. 그래서 우리나라 가계부채가 전세계에서

가장 높은거구요. 2019년 역시 가장 높았고요 2020년 역시 가장 높은 수준을 기록하고 있어요. 예. 그얘긴

거꾸로 얘기하면 집값이 가장 많이 올라왔던거구요. 그리고 그게 가능한 것은 선진국 대비 우리가 대출의

용도의 유용이 아주 쉬워보이는 쉽다는거죠. 참 문제네. 이 좀 진퇴양난같은 그런 상황인것 같은데 일단

지금 그래서 많이 올라 버린 이 가격에 관해서는 어떻게 생각하십니까. 가격 자체의 관해서는. 서울 수도권의

아파트 가격에 원하는 그래서 선진국의 경우에 이제 보시면은 어 집값이 이 그 지역의 소득과 연동됩니다.

dsr 여기에 소득 dsr을 적용할 수 밖에 없기 때문에 dsr이 평균적으로 40% 정도 되거든요. 예. 적게 주는

44까지 나오는데 이걸 40%로 가정하게 되면 거꾸로 역사를 해가지고 예 어떤 그런 집값을 추정할 수 있어요.

아 이렇게 씁니다. 위에 제가 그래서 보고서에 한국을 똑같이 추정을 해봤어요. 어떻게 됩니까? 그렇게 되면

예. 지금 어. 서울시의 이제 평균 서울시 주민들의 평균 소득이 이제 한 6천만원 정도 국세청에 나오거든요.'

서울시 주민들은 좀 높네요. 아무래도 이제 그 평균 소득보다 높고 그 다음에 이제 아무래도 이제 아 40대

50대가 많기 때문에 이렇게 높은 소득이 나오는데 그 기준으로 30년만기 대출을 쓴다고 가정하면 집값은

오히려 이것밖에 안되요. 와. 아 예. 따라서 우리나라의 평균 dsr은 한 80%에서 100%정도 나오는 거에요.

아 그렇군요. 이것저것 지금 다 갖다 써서 대출을 받고 있다 소득이랑 비교를 해보면 그렇죠. 예. 그거 뭐

국세청에서 소득은 명확한 것이고 다른데서 뭐 탈세를 해서 수적 증요를 받았다 할지 그런거 아니라면

그게 가장 정확하겠습니다. 예. 서울의 지금 평균 아파트 가격이 여기 뭐 5억, 10억 올랐잖아요. 예 이렇게

된거 아니에요. 지금 말씀하신 5억 정도면 2배가 더 높다 소득대비 그렇게 봐야죠. 예. 참 문제네요.

이 최근에 정부가 전세 쪽으로 한번 좀 관심을 돌려 보면 전세가격이 또 올라간다고 방금전에도 뉴스에도

나왔지 않습니까. 이 전세가격이 정부의 임대차 3법때문에 올라간다. 이런 언론 보도들이 꽤 있고 정치인들도

그런 이야기를 하는데 그 현상은 진짜 일어나고 있다. 맞다. 어떻게 보십니까? 우선 두 가지를 생각해야

됩니다. 어 집값이 안정되면 전세가격이 올라가게 되있어요. 예. 즉 집값이 올라가 안정되면 전세가

올라가게 되고 전세임대 수 있는 월세 있는 수준입니다. 이 전세 말고 먼저 월세로도 한번 보자구요.

월세 임대 수익률이 지금 한국에 서울의 경우 2%정도 되거든요. 근데 미국이나 이런데 가면 5% 정도 되거든요.

예. 그러니까 2%밖에 안되는 이유는 사실 이 집값의 상승이 이 가격에 임대에 반영된거거든요 그렇죠.

적게 임대률 수익률을 임대료를 받아도 충분히 집값 상승이 기대가 있기 때문에 그렇습니다. 싸게 주는거거든요.

집값이 안정되면 당연히 5%,6% 가는게 정상인거죠. 그거는 당연히 그렇다는 전세 역시 더 올라갈수밖에 없는

거에요. 선택의 이슈입니다. 그래서 지금 현재 그러니까 이 굉장히 좀 높은 가격에서 안정화 내지 하향화가

된다고 해도 전세나 월세는 자연스럽게 시장 원리에 따라서 높아질 수 밖에 없다. 그렇죠. 그게 첫번째

이제 생각해야 될 부분이구요. 예. 두번째는 이제 임대차 헌법의 특징입니다. 임대차 헌법은 계약 갱신 청구권

을 1년,2년 더 연장해주는 거잖아요. 예 그럼 우리가 이제 누구나 다 이제 한번은 행사할 수 있다구요. 그렇죠.

그렇게 된다면 지금 예를 들어서 이런거죠. 계약 갱신을 참고를 할 수 있는 사람들이 아마 95%정도 생각하구요.

그리고 신규로 들어간 사람들은 5%도 안될거에요. 그렇게 했죠. 지금 전 월세를 살고 있겠죠. 근데 어 전월세

신고제라고 있습니다. 전월세 신고제는 이 계약 갱신을 청구해서 연장할 때도 이걸 가격에 집어 넣는거에요.

예. 근데 지금 서울 아파트 기준을 본다면 대략 2년전 대비 대략 10% 올랐어요. 예. 근데 계약해지 청구해야

하면 -5%가 되는거에요. 이게 무슨말이죠. 무슨 얘기냐하면 현재 10% 올랐잖아요. 계약갱신은 2년전 대비

5% 올려주는 거란 말이에요. 그렇죠. 그러니까 시세는 10%인데 지금 5%잖습니까. 갱신할 때. 예. 그러니까

가격이 10에서 5로 확 떨어지는거죠. -5% 가는거에요. 아 그렇게 되네요. 근데 이걸 전월세 신고제를 하게되면

95%가 -5%가 되는거구요. 이제 신규 계약하는 사람들은 아무래도 4년을 생각하니까 현시세대비 더 올려서 

받을거 아니에요. 5%의 건이. 아무래도 좀 많이 비쌀거란 말이에요.그 5% 때문에 전월세 가격이 더 올라가는

것처럼 보이겠네요. - 예를 들어 95%가 -5%고 5%가 15%라고 가정 해보자구요. 음 이렇게 나오는 사항인거죠.

근데 문제가 뭐냐면 전월세 신고제가 100% 해서 된다라면 전체의 가격은 -로 나올텐데 이번에 전월세신고제를

1년 유예해버렸어요. 1년유예 있습니까? 예 그래서 지금 기존 계약 갱신 참고 하시는 분들은 신고를 대부분

안하게 되는거에요. 어 그러면 거래가 95%가 사라지게 되구요. 5%만 남습니다. 데이터는 그렇게나 전월세

신고를 계약 갱신 할때 대부분은 안하거든요. 아 그래서 저는 전월세신고제 의무화가 중요한데 이거를

1년유예 해버렸으니 유예한 게 왜 그랬는지 좀 당분간은 그러면 데이터는 또 계속 그렇게 나올 수 밖에

없을 것 같아요. 그렇게 되면 방법은 이제 표준 임대료 제도라든지 이런걸 도입할 수 밖에 없겠죠. 표준 

임대료제도를 도입하면 또 정치권에서는 왜 또 기준을 바꾸냐 뭐 이렇게 나올 것같은데 아이 참 복잡한 문제

입니다. 어쨌든 이건 기술적인거구요. 이 임대차3법이 통과되면서 이제 세입자가 무리하게 집을 지금 보통

만기가 돌아오면 이제 이사를 가야 되는 비용이 있고 아마 이제 대부분 분들께서 이제 그럴바에는 집을 사자

무리하게 집을 사자 이런 걸 선택할수 밖에 없거든요. 근데 이미 계약해지권에 의해서 한번 더 살수 있잖아요.

그것도 지금 시세보다 5% 싸게 사는 형태가 되는거니까 상당수의 사람들이 집을 사기보다는 이제 임대를 선택할

수 있겠죠. 그렇게 그래서 아마 이 부분이 집값안정에 기여할 것으로 보여지구요. 나아가서 정부가

최근에 뭐 상당히 부동산 정책이 중요하다고 판단을 하고 과거는 다른 정책을 취하고 있죠. 어 가장 독특하고

특이했던 게 증여 취득세를 11%까지 올린거 이렇게 되면 이제 일반적인 다주택자에 자녀 증여가 불가능해

지거든요. 예. 그리고 뭐 취득세가 이제 무주택자 잊은 경우엔 8%로 올라가게 되고 최대 10%까지 가게 되고

법인과 신탁이 일반적인 우리 이제 자산가들의 주택 투자 방법인데 이것까지 다 규제를 해서 현재 다주택자가

집을 투자하는 것은 상당히 좀 어려운 상황입니다. 입구는 다 막아놨는데 그 사람들이 출구 내놓을곳이

문제가 있단 말입니다. 가능하면 버티려고 하겠죠. 그 버티는거를 무너뜨리는 방법은 벽에는 돈을 돌출되는

거죠. 그래서 아까 말씀하신 그 대출을 거의 다 받아 쓸거니까 원리금을 분할 상환 해라. 그 말씀을 하시는거죠.

그렇게도 할 수 있구요. 문제가 뭐냐면 우리나라의 이제 신용대출 규제가 문제이지만 신용대출이 대부분은

이제 자산가 중심으로 한도가 많이 나오고 아무래도 신용도가 높아야죠. 그부분이 다주택자인 경우가 또 많구요.

아 그렇게 쓰면 그러면 원리금 분할 상황은 한번에 적용하면 굉장히 힘들겠죠. 신용대출도 원리금 균등분할상환

하라는거에요? 기본적으론 그렇게 와 그러면 이런 신용대출했으면 지금 뭐 이자만 십몇만원씩 내던 사람들이

그냥 원리금 원금까지 다 갚아야 되면 10년 만기로 나눈다든지 이렇게 하는 방식이구요. 아 예. 그거를

강제로 하는 것은 불가능하구요. 예. 방식은 뭐냐면은 이제 선진국의 사례를 예를 들면 기본적으로 신용대출

한도 대출 그 다음에 원리금 분할상환 대출 있는데 이제 반대는 대출 한도, 대출 원리금 상환 대출이 있다면

3개가 다 금리가 다릅니다. 이제는 한도 대출이 제일 금리가 높구요. 그 다음에 이자 안되는 대출 원리금

분활상환이 나왔습니다. 이렇게 왜 그러냐하면 당연히 원리금 분할 상환이 리스크가 적구요. 그렇죠.

한도대출이 가장 리스크가 크잖아요. 그렇죠. 미사용한도에도 당연히 일지금 일부 가야된다 우린 아주 잘 알고

있잖아요. 이런형식을 리스크를 제대로 평가해서 이걸 금리에 반영시켜 하는 거에요. 그런데 이렇게 원리금분할

상환 지금 원리금 분할 상환을 안하고 있는 대출자들 그런 100%라고 보십니까? 제가 95%가 문제없고 전체

대출순중에 5%가 주택담보대출이잖아요. 그걸 제외하면 거의 대부분 원리금 상환이 아니죠. 그 제가 2019년도에

어떤 국회의원 통해서 그 받아본 한국은행 자료에 따르면 주택담보대출에 한 40% 정도도 이자만 내는 그런

상황이 드러난 60%가 있습니다. 예 좀 그러면 아까 95% 정도는 또 이자만 내고 있고 주택담보대출에 한 40%

정도 이자만 내고 있고 야 근데 여기에서 원리금을 다 균등분할상환 해라라고 하면 소비가 엄청나게 위축되면서

경기가 더 침체될 그런 우려때문에 지금 못하고 있는거 아닙니까. 결국에는 결단을 내려야 될 부분입니다.

그래서 이제 금융소비자보호라는 제도가 있잖아요. 우리가 이제 다른 분야는 다 선진국으로 이제 평가를 받고

있잖아요. 여러가지 분야 중에서 문제 약자에 대한 보호. 약자라는 개념은 소비자에 대한 보호. 그 다음에

금융소비자죠. 그 소비자에 대한 보호. 그리고 또는 이제 피고용에 대한 보호. 이런것들이 보호를 강화하는게

선진국형 체계잖아요. 예. 마찬가지로 우리도 이제 금융부분이 상대적으로 좀 취약했었는데 경쟁력이 나갔던

분들을 보호하려면 기본적으로 해야될 부분들은 금융소비자에 대한 보호에요. 그렇죠. 금융소비자보호에서

본다면 대출에서의 핵심 이슈가 뭐냐면 약탈적 금융이에요. 약탈적 금융의 정의는 대출금리를 높여서 받는

게 아니라요. 상환능력 대비 무리하게 대출을 해주는거야. 그렇게 해서 결국엔 파산을 했을 때 그거에

대한 책임이 대출자에 있는게 아니라 대출해준 은행에 있다는 거에요. 음 그래서 이번에 소비자 신용법이

개정이 되거든요. 그래서 이런 것들과 소비자보호법 같이 개정이 되면서 상환능력만 다른 능력을 보고 대출해

주도록 시스템 구축하는게 이게 이제 금융소비자보호법 핵심내용인데 그래서 아까 dsr이랑 같이 지금 일말의

말씀을 하시는거군요. 그래서 어쨌던 이렇게 된다면 대사리 제도가 도입이 되구요. 그러면 역대 이제 아 정책이

상당부분 우리나라의 부동산 정책은 경기와 연관되서 그렇다. 상당히 연관된 부분이고 그게 결국에는 지금까지

이런 문제를 야기했던 부분들이구요. 따라서 금융서비자 보호와 금융 안정 중심으로 정부의 정책 기조가

바뀌게 되면 자연스럽게 이건 분리가 됩니다. 그렇게 됐습니다. 참 아이디얼한데 이게 참 이렇게 되면

주택가격이 분명히 하락을 할 것 같습니다. 제가 보기에 경기침체에도 같이 올것 같습니다. 감내해야할 부분

이죠. 참 이 선택입니다. 더 그렇죠 근데 이렇게 하면 분명히 주택가격이 하락할 것 같아요. 둘 다 경기도

좋고 집값도 잡고 이거는 제가 보기엔 불가능한것 같습니다. 둘다 상치된다 이거죠. 예 어떤 정부 어떤

사람이 와도 이것은 현실적으로 불가능합니다. 향후 정부 정책에 대한 대안 이거 말고 혹시 제안하실거 있어요

원리금 분할상환과 dsr을 제대로 도입해라. 근본적으로 또한 이제 여기 하나 이제 우리가 제가 30초정도

걱정스러운게 뭐냐면 2006년도 2005년도에 이제 그때 미국 정부가 대출을 무주택자들한테 했다라고 대출했단

말이야 그때 집한채 사기 운동을 한거에요. 사실 그때 제가 잠깐 들었는데 그부분은 이제 뭐 무리하게

무주택자도 집을 대부분 집을 한채 샀는데 그때 살 능력이 없는 사람이 집사게 한거에요. 맞습니다. 예 맞습니다.

무주택자도 살 능력이 없는 사람들한테 집사게 하는 것은 대단히 위험하다는 거에요. 지금의 참 비교 안되서

그렇게 되면 집값이 올라도 문제 떨어져도 문제입니다. 떨어지면 상환능력이 떨어진 사람들이 집을 샀기때문에

내용부실에 증가를 하게 되구요. 예 알겠습니다. 여기까지 들어야 되겠습니다. 시간이 참 아쉽습니다. 지금까지

키움증권 서영수 이사와 함께 했습니다. 고맙습니다.