오늘은 미래에셋대우수석 연구위원 이광수의원님을 초대했습니다.
안녕하세요. 안녕하십니까. 네 지금 저희 815
머니톡 에서 참 오랜만에 부동산 관련해서
이제 이야기를 좀 네 그래서 오늘 좀 많은 노하우
정보들을 좀 공유해 주시면 감사하겠습니다.
좋습니다. 열심히 해 보겠습니다.
네 일단 뭐 일단 요즘
글로벌 시대에 미국의 영향을 한국 부동산도 많이 받으니까요.
일단 코로나 이후에 미국의 그 주택시장
가격동향은 어떻게 흘러가고 있나요?
말씀하신 것처럼 사실
저희가 국제 글로벌 시장도 관심있게 보셔야 되는데요.
서프라임이후로 부동산시장도 공조화가 강화됐습니다.
예를 들어서 미국도 부동산시장이 오르면 한국도 오르고
유럽도 반대로 이제 조정을 받으면 조정 받기 때문에 아
저기 여러분들이 좀 거시적으로 크게
다른 나라에 대해서 관심 있게 보실 필요가 좀 있죠.
그런 차원에서 최근 미국의 주택시장동향 좀 말씀
드릴 게 있는데요.
일단 최근에 아주 특징적인 변화는 요게
그 매물이 엄청나게 많이 감소하고 있습니다.
아 그래요?
그럼 무슨 의미죠? 산다는 얘기인가요?
그러니까 매물이 감소한다는 얘기는 뭐냐면
집을 갖고 있는 사람들이 집을 안 판다는 애기죠.
어 그래서 거의 집을 보니까 50% 이상
감소 했더라고요.
엄청난 사실이네요.
이거는 저희가 이제 아주 이해가 되는데요.
갑자기 이게 팬덤이 기니까 갑자기 너무 기니까
제가 굳이 지금 막 집을 팔 이유는 없는 걸로
살 사람도 없는 거고 에서 이면에는 살 사람도 없고
그리고 팔 사람도 팔 마음이 없다.
그러면서 이게 충격으로 인한 집회 나타나고요.
그러면서 가격은 조금씩 하락하고 있습니다.
제가 보니까 4월 중간 가격
메디앙 프라이스 라고 하는데 이 가격이 3월
대비해서 한 6% 정도 하락했던 하고요 에서
평균 가격이 미국의 주택이 4억 정도 되는데
요거 계산 4천만 원에 3천만 원
죄송합니다. 한 3천만 원 정도 하락하고 나타나고요.
그렇게 되면 가격 조정은 좀 일어났는데
일단 매물이 크게 감소하고 있고
또 하나 재미난 건
이제 동반해서 거래량도 크게 위축되고 있습니다.
거의 거래가 없는 거지요.
그렇게 정리하시고 미국 시장 보시면 좋으실거 같습니다. 네
그러면 앞으로 그 전망은 어떻게
자기가 생각해 볼 수 있을까요.
대부분은 코로나 이후로 하는 것임을 경기가 안 좋아졌잖아요.
그러니까 분명히 그 지금 일시적으로는 자산의 버블이지만
뭐 결국은 버블이 꺼지지 않겠느냐 라고
생각하는 분들이 의외로 많이 있거든요.
그 세우고 말씀하신 질문은
여러 가지 의미가 좀 함축되어 있는데요.
일단 그동안 오른 게 버블이냐
여기에 대한 개념 규정이 좀 필요하겠죠.
그렇다면 집값이 버블이라면
내려가는 속도가 굉장히 가파를 수 있고요.
반면에 정상적으로 가격이 오르고 있다면
이런 위기가 와도 크게 부동산 시장은 위축되거나
출렁이지 않습니다.
거주공간이기도하고 기본적으로 봤던 그 돈의 가치.
내가 지금 많이 내렸기 때문에
그런 차원에서는 저희가 일단 버블이었을까?
이러고에 대한 판단이 필요하고
그걸 통해서 이제 향후 가격 전망 좀 해야겠다.
그럼 어떡해 위원님은 한가하세요
지금까지 버블이 좀 있었다고 오시나요,
아니면 정상적인 상승했다고 보시나요?
그런 측면에서 저희가
제가 관심 있게 보는 나라들이 있습니다.
대표적으로 캐나다와 호주 캐나다
호주는 그 자체적으로 부동산 가격이 오른 게 아니라
열어서 중국자본이 되고.
들어와 뭐냐고 연락하는 게 좋은 곳이고
그러다 보니까 중국 이민자들이나 교육
3월은 며칠까지 크게 올랐는데요
이런 지역의 공통된 특징이 두 가지 정도 있습니다.
이렇게 일종의 자기의 내부적인 자체적인 힘으로
주택 가격이 오른것이 아니라
어떤 외부적인 충격 이라든지
일시적으로 가격이 크게
오른 지역은 두 가지 공통점이 있는데요.
첫 번째는 다주택자라고 하니
투자나 투기수요가 크게 증가하고
두 번째는 그러면서 거래량이 감소해요.
가격이 오르면서 그건 뭐냐면 수요가 있다던데
좀 우리가 자세하게 논의할 좀 필요가 있는데
가격이 오르는 이유는 두 가지 이유가 있죠.
하나는 뭐냐면 수요가 증가하고
아니면 공급이 감소. 그렇죠.
근데 가격이 오르는 것만 봐서는
둘 중에 뭔지 잘 모릅니다.
그런데 거래량을 보시잖아요.
그럼 둘중에 구별할 수 있어요.
가격이 오르면서 거래량이 동반하여 증가했다면
수요가 상승한 거죠. 수요가 증가하고 그러네요. 그렇죠.
반면에 가격이 올라 왔는데
거래량이 떨어진 거는 감소.
감소 1번이 공급이 감소해서 가격
네 근데 항상 가격에 거품을 만드는 건
공급이 감소해서 오를 때요
쉽게 말해서 제품의 가격이 있는데
갑자기 확 오르네. 공급을 감소시키고
공급자들이 담합하거나 이런 경우가 되게 많습니다.
그래서 저희가 가격이 오를 때
거래량을 관심있게 봐야 되는데
그런 지역에 공통점이 다주택자 많이 증가했고
가격이 오를 때 거래량도 동반하여 감소하더라.
이런 측면에서 보면
특히 서울에 집이
그런 2018년도 하반기부터
이런 동일한 현상을 보여 다 그래요.
그러면 서울에 집값도 버블이 꼈다고 볼 수 있는 거지.
듣기 2018년이후 가격에 상승률이
그러면 그 가격 좀 가격은
일어났던 변동성이 리스크가 올 때 쉽게 빠질 수 있다.
1개월 만에 파라카스 이메일
강남 재건축 아파트 그런 현상이 나타나고 있고
그런 측면에서 그렇게 버블이 기린 지역 이라든지
그런 나라는 가격 변동성이 단기적으로 좀 클 수 있다는 생각을
가지고 있습니다.
그렇군요 그러면 이제 그럼 글로벌 상황은 그 아직까지 근무
그렇게 별 큰 변화나
큰 그 어떤 요동치는
그런 상황이 아니라는 걸 얘기하면 되는 거고요.
그럼 이제 한국에 주택 시장 가격은 지금 말씀 하시면
좀 약간 버블이 끼어 있는 상황
이라고 볼 수 있는 건데
어떻게 그 지금 현재 상황은 어떻습니까?
그게 이제 다 비슷한 상황이에요.
지금 눈치만 보는 그렇죠.
매물은 감소하고 거래량은 급격하게 위축되고
한국도 4월 아파트 거래
주택거래량이 전월 대비 30% 이상 감소했습니다.
거래가 안 되는 거지.
그러면서 수요는 급감하고 있고
매물은 잘 안 내놓고
그러니까 가격 하락세가 조금씩은 보여주고 있는데
크게 이루어지지 않는 상황이 근데 이제 동일하게 움직일 텐데
요런 시기를 좀 지나면서
어떤 상황이 나면 수요가 크게 위축된 상황이거든요.
그런데 매물을 막 내놓지 않는다고 제가 말씀드렸죠.
이제는 매물을 점차 내놓을 거예요.
어 그러면 이제 그때부터 가격
하락 폭이 나올 수 있죠.
뭐 미국도 마찬가지고 캐나다도 마찬가지고
한국도 듣기론 서울지역은 마찬가지라고 보고 있습니다.
향후로 가격이 수요가 줄어든 상황 속에서 매물이 나오면서
가격 하락세가 좀
이어질 수 있다는 생각을 하고 있습니다.
이거는 그 2월 3월에 글로벌 금융위기가 터졌을 때
그 많은 사람들이 생각했고
기대했던 거는 지난번처럼 어떤 금융위험
무너지면서 부동산 가격도 빠지지 않을까
그럼 그때 사야지 뭐
이렇게 생각했던 것도 많단 말이에요.
근데 뭐 금융시장도 확 단기간내에 그 반등을 해버리고
부동산은 그냥 어정쩡하게 그 상태로 가고
당황하는 분들이 좀 많이 있더라고요.
근데 지금 어쨌건 그 실물경기
로만 보면은 지금 상당히 안 좋은 거잖아요.
그렇다면은 향후에 그 금융시장의 어떤 영향이 따라서
부동산도 움직일까요?
아니면 금융시장 그래도 이대로 간다 해도 부동산시장 만 따로
뭔가 하락하거나 상승하거나 하는 어떤 현상이 벌어질까요?
부동산시장이 아직 독특한 특성이 있는데요.
예를 들어서 이런 반응인데
실물경제에 반응이 되게 천천히 나타났구나.
예를 들어 서프라임 때도
2007년도 4월부터 그런 징조가 나타나는데
주식 시장은 2008년도에 크게 하락 하거든요.
근데 집값은 2009년도부터 빠지지 않게
이게 저기 서서히 와요.
그렇기 때문에 부동산 시장을 좀 이렇게
주식처럼 갑자기 확보했다고 모르고
막 이런 변동성이 크지 않습니다.
대신 한가지 분명한 사실은 경기하고 연동된다.
시차가 있을 뿐이지.
그래서 향후 실업자가 증가하거나 경기가 안 좋고
수출이 한 곡에 감사하고
이러면 당연히 부동산 시장은 안 좋을 수 있죠.
그런 식은 그런 신호를 저의 어디에서 받으려면
부동산 중에서 경기가 주식
시장 처럼 급격하게 움직이는 상품이 하나 있어요.
뭐 있어 그게 리츠란
아 리츠요. 리츠는 부동산에 기초자산을 하고 있는데
주가처럼 막 움직이죠.
근데 미국에 지금 상장되어있는 리츠들은 전부 다 지금
한 30%
40%, 50% 빠져 있어요. 아
이번에 다시 반등을 못했습니다.
예를 들어서 뭐 여러분의 알고 계신
미국의 주식들은 주식은 일정에 낮춰주고
경기부양 한다고 막 하면은 그런
심리가 작용하면서 급격하게 반등도 되고 심리가 적용되지만
실제로 부동산은 실물경제 하고 연동된 부분이기 때문에
실물경제가 실제로 안 좋아질 가능성이 크고
그리고 그 시그널 신호가 나오고 나오고 있는 지금
실업자 수가 계속 증가하는 상황이니까
부동산 결코 행복할 수 없는 거야. 그렇죠
근데 다만 실물부동산 안팔고
버티는 가격조정이 안 들어가는 거지. 서서히 팔기 시작했거든요.
못 버티고
그러면 시차가 나타나면서 반응이 나올 수가 있겠죠.
그래서 뭐 일부에서는 어
일단 지금 강남에 재건축아파트를 중심으로 해서 제가 보니까
일부 아파트는 호가대비에서 15% 에서
뭐 많이는 10% 정도 빠졌는데요
어 그러면서 일부또 회복하겠다고
이런 상황에서 봐봐 부동산 안전자산이야.
이런 얘기를 많이 하시는데
그건 좀 부동산에 시차
그리고 부동산 경기
반영하는 속도들에 대한 이해를 하면
좀 부동산을 좀 길게 보시고
어 좀 다르게 주식시장으로 다르게 붙이면 좀 그렇다면
이제 그 어떤 코로나가 됐든 코로나
그 내면에 숨겨져 있는 어떤 거 전세계 부채문제
이러한 것들로 인해서 금융시장이 아주 요동을 쳤지만
금융이동 금융시장 노동을 했지만 부동산은 가만히 있었죠.
그러나 금융이 회복된다 해도 실물경제는 안 좋다
그러면 이 부동산은 서서히 안 좋아질 수 있다.
이렇게 저희가 이해를 해야 되는 거군요. 그렇습니다.
그래서 항상 사이클이 늦게 반영되고
어 그리고 이 경기하고
시차가 또 그런 상황이 주가는 주식은 대신 반대죠.
주식은 경기 보다 훨씬 더 미리 반영되고
네 먼저 반영하고 그런차이를 벌이지만
반대로 부동산은 경기보다 늦게
반영하는 싸이클을 가지고 있다는 겁니다.
그러면 지금 시점이
그 주택을 신규 수요자들이 사야 되는 시점이라고 보시나요?
아니면 기다려야 되는지 좀 일하고 계시나요.
제가 말씀드렸듯이 이제 경기가 조금씩 위축되고
글로벌하게 그런 문제가 발생되면
부동산시장이 실제로 영향을 받을 텐데
그런 불확실성이 큰 상황 속에서
지금 집을 사실 필요는 없죠.
대신에 저희가 좋은것 좀
긴호흡으로 보면 앞으로 굉장히
좋은 시기가 올 수가 있다.
제가 저는 사실을 무주택자 분들한테 주로
이제 말을 말씀을 많이 드리는데요.
앞으로는 무주택자 분들이 좋은 시기가 올 수 있죠.
성급하게 결정하는 거 보다 좀 늦게 경기 해야 되니까
경제 상황이라든가
아니면 부동산시장이 실체변화
그리고 지금은 공부하기에 가장 좋은 시기입니다.
그래서 이렇게 글을 보시고
책들 좀 보시면서 여유를 가지시고
관망하는 자세가 필요하죠.
주식은 올 것 같으면 바로 살기도 하고
바로 팔수가 그럴 수도 있잖아요. 그렇죠.
제가 지금 괜찮아 지금 샀다가 안 좋아
그러면 오후에 뭐 할 수도 있고
돈으로도 결정할 수 있고요.
부동산은 절대 그렇게 못하고요.
또 실거주자 라든지
주택자 입장에서는 거의 저희가 통계적으로 보면
집을 7년에서 8년 정도 보유하고 있거든요
그래서 그런 어떤 타임 시간을 갖고 오셔야 된다.
근데 지금 너무 주택시장이 막 숫자화 투기화 있어서
마치 주식처럼 활용하려고 하세요.
갑자기 뭐 조금 빠진 빨리 사야 되는 거 아닌가 봐
그러니까 절대 그러시면 안 돼.
지금 약간 이렇게 상승세가 멈춰서
이렇게 한 거를 하는 이
순간이 바로 사야 되는 거 아니냐.
이런 생각을 하시는 분들이 의외로 근데
절대 그렇지 않습니다.
말씀드린 것처럼 여러분이
그렇게 오래 가져오게 하셔야 되는데
그렇게 빨리 결정 하시면 안 되는 거
좀 근데 이게 쉽지 않아요.
왜냐면 그 동안 경험 때문에 그렇게 살면 어쨌든 올랐으니까
그리고 또 하나 그렇게 망설이다가 지금 오셨거든요.
원망하는 분들 많더라고요.
저한테도 그런 말 아니면 부부싸움도 많이 하시고
그런데 그래서 그래서 말 맞지.
의사결정을 빨리 하는 게 미덕인 것처럼 그리고 아
그래 그때 와이프가 아
내가 사 라고 했을 때 사야 되는데
전문가들은 와이프 말을 무조건 믿어라
무조건 따라라 뭐 이렇게 말씀하시고 그래
그때 남편이 살자고 했을 때 사야 되는데
뭐 이런 후회가 있잖아요.
그런 걸 때문에 지금 의사결정을 한다는 거죠.
근데 이게 가장 최악이에요 왜냐면 그동안 못 했잖아요.
그래서 그걸 통해서 또 의사
결정 하면 못 할 확률이 굉장히 커요.
제가 감히 말씀드리면 그런 분들은 투자를 잘못 하신분들이요.
그동안도 못하셨죠.
그렇죠 그래서 여러 번 한번 한번 바꿀 필요가 있어요.
나의 생각을 생각을 이런 조급한 마음
그리고 의사결정이다.
그리고 내가 왜 그렇게 생각한 것들을 그렇게 해서
바꾼다는 표현이 그렇게 해서
난 지금 반대로 할 거가 아니고
내가 왜 그런 결정을 하고 그렇게 왜 고민하고 안 했는데
왜 고민해 보고 좀 다른 방법이 필요해보인다.
그렇군요 지금 뭐 이렇게 좀 행보를 보이고 있는 시점에서
그 조급한 마음으로 이렇게 하거나
이런 거 보다는 그냥 나중에 이게 좋아졌을때
살만한 집이나 이런 거를 찾아보는 공부하는 본인에 대해서
이렇게 진지하게 고민이 필요하고
본인과 가게 우리 가족과 미래에 대해서 진지하게 고민을 좀 해 보셨어요.
저는 시간이라고 생각하고요.
안 좋은 일이 잖아요.
그리고 뭐 엄청 증가하고 지금 우리나라는 좀 예외
지만 글로벌하게 그런 상황이 이해하고 있는데
급한 이유가 전혀 없으세요.
그런 열의를 그래서 여유를 갖고 하시고
그러면서 저는 주로 제가 되게 강조하는게
이제 메타인지 인데요.
투자에서도 굉장히 필요한 건 본인이 잘 아셔야 돼요.
메타인지란 건 뭐냐면 자신에 대해서 잘 아는 능력이죠.
나의 약점이 뭔지
내가 6차산업 돈 얼마나 할 수 있는지
이런 것들에 대한 분석을 잘하셔서
주위에 그런 기회가 왔을 때 내가 잡겠다.
그리고 내집마련 하겠다라는 계획이 필요했고 있는데
그래서 자기 약점을 자기가 알기는 쉽지않죠.
근데 자기에 대해서 자기가 알기는 쉽지 않은데
배우자한테 물어보면 확실하게 알려 주세요.
그러면 정보들을 가지고
양쪽에 부정적이고 긍정적인 쪽의 얘기를 한번 들으면서
그렇게 중립적인 시간을 갖는 게 중요하겠네요.
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